所有不動産記録証明制度が始まりました | 千葉で弁護士をお探しなら早川法律事務所へ

2026/02/02

所有不動産記録証明制度とは？全国の不動産を一覧化

2026年2月2日、相続手続における不動産調査の負担を軽減する「所有不動産記録証明制度」が開始されました。この制度は、特定の人物が所有権の登記名義人となっている不動産を、全国規模で一覧化した証明書として法務局が発行するものです。

これまで、亡くなった方（被相続人）が所有する不動産を把握するには、市区町村ごとに「名寄帳」を取得するなど、煩雑な手続きが必要でした。しかし、この制度を利用すれば、一つの証明書で被相続人名義の不動産をまとめて確認できるため、特に相続財産の全体像を把握する初期段階で極めて有用です。相続の全体像については、相続（遺産分割、相続放棄）で概説しています。

参照：法務省：所有不動産記録証明制度について

制度のメリットと、弁護士が指摘する重要な注意点

本制度の最大のメリットは、相続財産の調査が効率化され、全体像を迅速に把握できる点にあります。これにより、遺産分割協議の準備をスムーズに進めることが可能となります。

しかし、弁護士としては、この制度の限界とリスクを正確に理解しておく必要があると強く指摘します。注意すべきは、証明書に記載されるのが「所有権の登記がされている不動産のみ」という点です。つまり、未登記の建物などはこの証明書には記載されません。

さらに、より深刻な問題は「検索漏れ」のリスクです。証明書の検索は、請求時に記載された氏名・住所と、登記記録上の氏名・住所が完全に一致することを前提としています。もし、被相続人が過去に引っ越しをしたのに住所変更登記をしていなかったり、結婚などで姓が変更されていたりする場合、その不動産は検索結果から漏れてしまいます。こうした見落としは、すでに始まっている相続登記の義務化への対応にも支障が出るおそれがあり、後の手続きが複雑化する可能性があります。

登記事項証明書との違いは？役割を正しく理解しよう

所有不動産記録証明書と登記事項証明書（登記簿謄本）の違いを正しく理解することが重要です。両者の役割は根本的に異なります。

• 所有不動産記録証明書：不動産の「目録（リスト）」です。「誰が」「どこに」不動産を持っているかの一覧を示すものであり、権利関係の詳細は分かりません。
• 登記事項証明書：個別の不動産の「履歴書」です。所有者の情報に加え、共有者がいるか、担保（抵当権など）が設定されているかといった、登記されている権利関係の内容が記載されています。

所有不動産記録証明書は、あくまで不動産の存在を網羅的に把握するための「入り口」に過ぎません。この証明書だけでは、担保（抵当権など）の設定の有無や共有名義の有無など、権利関係の重要な情報までは分かりません。遺産分割協議や相続登記の手続を進めるためには、結局、リストアップされた個々の不動産について、登記事項証明書を取得し、詳細な権利関係を精査する必要があります。

証明書を取得したらどうする？弁護士が勧める次のステップ

所有不動産記録証明書は、相続手続という長い道のりの「スタートライン」です。この証明書を手に入れたら、次に何をすべきか、具体的なステップを解説します。

1. 登記事項証明書の取得と精査：証明書に記載された不動産一つひとつについて、法務局で登記事項証明書を取得します。そして、権利関係（共有者の有無、抵当権の設定など）を正確に把握してください。
2. 遺産目録の作成：不動産以外の預貯金や有価証券なども含め、全ての相続財産をリスト化した「遺産目録」を作成します。
3. 遺産分割協議の開始：遺産目録を基に、相続人全員で具体的な分割方法について話し合います。これが遺産分割協議です。

この制度は、まず全体を把握したいという場面では大変役立ちます。しかし、解説したとおり、この証明書だけでは解決できない問題や、潜んでいるリスクも少なくありません。もし手続きの途中で不明な点が生じた場合や、相続人間で意見が対立してしまった場合には、問題を複雑化させないためにも、速やかに当事務所の弁護士にご相談ください。